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A noter :

Les zones naturelles sont mieux protégées, le mitage de la campagne est clairement découragé. Oui mais voilà, plus d'un Français sur 2 préfère habiter en maison, si possible pas en lotissement.

Les nouveautés du PLU

 

Les nouveaux outils d'urbanisme

La loi Solidarité et renouvellement urbain qui a créé les PLU - plans locaux d'urbanisme - avait clairement pour objectif de favoriser l'accès à la propriété en permettant la construction de plus de logements.

Dans un PLU, il n'est souvent plus prévu une taille de parcelle minimale. Il est évident que cette suppression favorise la constructibilité des zones ouvertes à l'urbanisation. Le droit à construire démarre dès le premier m2 possédé. Pourtant, la loi Urbanisme et habitat permet à la commune de fixer une taille minimale des terrains constructibles «lorsque cette règle est justifiée pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone». Cela reste donc parfaitement possible localement.

Les mairies continuent bien sûr à pouvoir organiser l'espace avec le zonage (voir ci-dessous), l'alignement (les maisons doivent-elles être construites en bordure de voie ou non), l'emprise au sol (la surface occupée par les planchers de quelque nature qu'ils soient y compris, garage, dépendances, abri, ...), le classique COS ou coefficient d'occupation des sols, et enfin la hauteur des constructions (à la gouttière et au faîtage). Autre prescription possible : protéger ses éléments de paysage (haies, espaces verts, arbres... ).

Le document d'urbanisme doit traiter de la totalité de l'espace communal

- N : zone naturelle et forestière. Outre le classement en zone N, les espaces boisés existants peuvent faire l'objet d'une protection spéciale dans le cadre du PLU (classement en espace boisé à protéger), si l'on veut prévenir leur défrichement en vue d'autres usages (y compris agricoles).

- Les zones anciennement NB des POS (urbanisation inorganisée en secteur naturel) n'existent plus dans les PLU.

- Toute réduction, même minime, d'une fraction de la zone A ou de la zone N en zone constructible, exige désormais une procédure de révision générale ou de révision simplifiée (dans le cas où la commune aurait un projet présentant un intérêt général).

- Il est souligné que les haies, bosquets, arbres isolés ayant un intérêt paysager ou écologique peuvent être protégés par le biais des PLU, par le classement en espaces boisés à protéger (ou l'utilisation de l'article L 123.1 7ème du code de l'urbanisme - loi paysage).

- Les zones naturelles d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF de type 1) répertoriées doivent être consultées. Le PLU se doit de les préserver, le plus possible, ainsi que d'autres zones naturelles éventuellement non répertoriées dans les ZNIEFF dont, tout particulièrement, les zones humides de petite dimension.

- Prévention de l'urbanisation linéaire le long des voies existantes

Pour une grande part, l'incohérence urbanistique, souvent constatée de zones soumises à une forte pression démographique depuis 30 ans, est liée au fait que l'on a permis la construction individuelle de pavillons en chapelet, le long des voies existantes, sans recul suffisant pour pouvoir ensuite recalibrer la voirie, afin de l'adapter à de nouvelles fonctions (circulation piétonne, vélo …) et à un trafic accru, et sans soucis d'urbaniser en profondeur. Le résultat est la création de cheminements routiers très accidentogènes, la création de toiles d'araignées urbaines sans polarisation, le gaspillage de l'espace agricole et la dégradation du paysage.

- Le PLU s'appuie sur un cadre de référence global désigné sous le terme de «projet d'aménagement et de développement durable» de la commune (PADD).

C'est un élément essentiel : l'objectif d'un PLU doit clairement être compatible avec une poursuite de l'urbanisation dans la continuité de l'existant. C'est la fin du mitage du territoire.

Assainissement et urbanisme

L'attention des élus sur l'importance de songer tout particulièrement à l'évolution des réseaux d'assainissement eaux usés, mais aussi eaux pluviales. Pour les eaux usées, toutes les communes ont obligation de réaliser un zonage d'assainissement qui distingue les zones d'assainissement collectif des zones d'assainissement autonome (généralement fosse toutes eaux + filtre + rejet) reposant sur des critères géologiques et économiques, étant précisé que d'ici 2005, les communes ont également obligation d'organiser le contrôle de l'assainissement non collectif (une solution intercommunale semble devoir être conseillée).

Pour les eaux pluviales, il faut souligner que, de manière systématique, l'administration impose (à l'occasion des porter à connaissance des PLU, autorisation de lotir ou de création de zones d'activité…), de prévenir les effets de l'augmentation du ruissellement induit par la création de nouvelles zones imperméabilisées.

Le principe est que ces aménagements ne doivent pas augmenter les débits de pointe des apports aux réseaux pluviaux par rapport à la situation initiale (création de bassins tampon).

Réserves foncières

Le fait, pour une commune, de disposer de réserves foncières, est un atout considérable pour conduire un urbanisme de qualité. La constitution de telles réserves (via la SAFER en zone A et N, via éventuellement l'institution d'un droit de préemption sur tout ou partie des zones U ou AU, ou par achats amiables) dans une perspective à long, voire très long terme, est un objectif qui mérite d'être examiné par les élus.

Révision

La loi SRU a reconnu aux documents d'urbanisme un caractère évolutif qui était perçu auparavant parfois comme source d'instabilité. Ainsi, il s'agit aujourd'hui de faciliter l'adaptation des PLU aux nouveaux enjeux et aux priorités qui peuvent apparaître, sans toutefois se dégager de la nécessité de conduire un projet durable.

Pour ce faire, la procédure de révision a été considérablement simplifiée. De même, une procédure de révision d'urgence a été instaurée, remplaçant l'application anticipée, permettant d'adapter rapidement un PLU pour permettre un projet nouveau d'intérêt général sans remettre en cause la nécessité d'une enquête publique.

Les conditions d'une révision simplifiée sont qu'elle ne change pas le projet communal présenté dans le PADD et qu'elle ne modifie pas les zones agricoles (A) ou naturelles (N) ou encore un espace boisé classé.

La procédure est donc plus simple et moins bordée y compris pour une transformation d'une zone à urbaniser (AU) quelle que soit sa taille en zone urbaine (U).

Un projet plus démocratique.

En contrepartie des facilités de procédure, la démocratisation de l'élaboration du PLU est renforcée : le projet doit faire l'objet d'un débat en conseil municipal et la concertation est élargie dans sa durée.
La concertation permet d'informer et d'associer les habitants en amont des décisions qui concernent leur cadre de vie, de mieux définir les objectifs d'aménagement au travers d'une démarche globale appuyée sur un large débat public.

Il s'agit d'informer le public et de lui permettre de réagir dès le stade des études préalables, avant que l'essentiel des décisions soit pris de façon irréversible.

Les modalités de concertation sont librement définies par le conseil municipal, la concertation devant se dérouler pendant toute la durée de l'élaboration ou de l'étude de la révision du PLU. Elle fait l'objet d'un bilan tiré par le conseil municipal et tenu à disposition du public.